¿Cómo vender una vivienda heredada en Andalucía? Pasos, documentación e impuestos

Vender una vivienda recibida en herencia exige llevar a cabo una serie de trámites previos antes de poder ponerla en el mercado. A diferencia de una compraventa convencional, es imprescindible asegurar previamente que la transmisión de la herencia está totalmente formalizada y que la titularidad jurídica del inmueble es correcta.

Si la propiedad se encuentra en la provincia de Sevilla o en municipios de la comarca del Aljarafe (como Gines, Tomares, Mairena del Aljarafe, Bormujos o Espartinas), conviene revisar con detalle los trámites administrativos y fiscales autonómicos y locales aplicables.

1. Aceptar la herencia y formalizar la propiedad

El paso inicial consiste en la tramitación del cuaderno particional y la firma de la escritura de aceptación y adjudicación de herencia ante notario.

Cuando existen varios herederos, la propiedad pasa a pertenecer a una comunidad hereditaria. En este escenario, todos los copropietarios deben estar de acuerdo tanto en la decisión de vender como en las condiciones y el precio fijados.

2. Inscripción registral a nombre de los nuevos titulares

Una vez aceptada la herencia y liquidados los tributos sucesorios correspondientes, es fundamental inscribir la vivienda a nombre de los herederos en el Registro de la Propiedad.

Comprobar que las titularidades, los metros cuadrados y las cargas figuran de forma idéntica en el Registro de la Propiedad y en la sede electrónica del Catastro evitará parones o problemas en la fase final de notaría.

3. Recopilación de la documentación necesaria

Antes de iniciar la comercialización o recibir señales de compra, se debe disponer del expediente documental completo:

• Escritura de aceptación de herencia e inscripción registral.

• Nota simple actualizada del Registro de la Propiedad.

• Recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) al día.

• Certificado de Eficiencia Energética (CEE).

• Certificado de estar al corriente de pago con la comunidad de propietarios.

4. Impuestos aplicables al vender una vivienda heredada

La venta de un inmueble heredado implica obligaciones fiscales en dos fases:

1. Fase de Herencia: Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD) gestionado por la Junta de Andalucía (contempla bonificaciones según el grado de parentesco) y plusvalía municipal por el fallecimiento.

2. Fase de Venta:

   • Plusvalía Municipal (IIVTNU): Tributo local que grava el incremento de valor del terreno desde la adquisición por herencia hasta la venta posterior.

   • IRPF (Ganancia Patrimonial): Tributación en la declaración de la renta por la diferencia entre el valor asignado a la vivienda en la escritura de herencia y el precio neto obtenido en la compraventa.

5. Valoración real del inmueble y acuerdo entre herederos

El valor asignado a la vivienda en la escritura de herencia no determina necesariamente el valor de mercado actual. Para fijar un precio de venta competitivo en el Aljarafe, se debe analizar la oferta competidora, el estado de conservación del inmueble y el histórico de transacciones recientes en la zona.

Asimismo, es altamente recomendable acordar previamente entre todos los herederos un margen de negociación claro para evitar bloqueos durante la recepción de ofertas.

6. Puesta a punto y comercialización profesional

Es habitual que las viviendas heredadas lleven tiempo deshabitadas o conserven enseres y mobiliario antiguo.

Antes de realizar el reportaje fotográfico, conviene despersonalizar los espacios, retirar enseres personales y realizar pequeñas intervenciones de acondicionamiento (Home Staging). Una buena presentación visual acelera los plazos de venta y defiende el valor del inmueble frente a ofertas a la baja.

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